胡志翔的空间

房屋买卖合同纠纷

新疆正嘉律师事务所.胡志翔

尊敬的审判长、审判员：

新疆正嘉律师事务所接受被告的委托，指派本所律师胡志翔为其担任代理人，本人依法出庭参加了庭审，根据案件事实和庭审过程中的相关证据证明，原告要求解除与被告签订的房屋买卖协议，没有事实依据和法律依据，应当依法驳回。被告的反诉请求证据确凿充分，于法有据依法予以支持。其理由如下：

一、本案的真相是原告用被告的资金将房屋建成后房屋价格上涨，原告受到利益熏陶，想要单方无理终止双方签订的合同，其做法是违反合同约定和法律规定的，无论在哪都是站不住脚的，原告必须履行将房屋交付给被告的义务，以至于维护公民的财产权益不受侵犯法律的尊严不被亵渎。

2009年7月14日原告与被告签订了《协议书》，协议明确约定：原告将位于巴楚县风花幼儿园开发的多金花园二期项目的主楼3至8层和副楼3层-6层以单价1700元／平方米出售被告用作宾馆经营使用，并约定于2010年12月31日前将上述房屋全部按照三星级酒店标准施工完成交付给被告，原告并保证交付时房屋的水、暖、电能够正常使用，消防合格。而被告已经按照合同约定向原告交付了的购房款，至今已是2012年3月，原告依然未能将房屋按照合同约定交付给被告使用，按合同约定原告必须在2010年12月31日以前将房屋交付给被告使用和所有，否则必须双倍赔偿被告所交的全部款项，并将建好的房屋交付给被告。没想到合同签订一年后房屋价格大涨，原告就起了歪心，想尽各种办法想要解除合同收回房屋再高价另售他人，其行为已经严重违约。在原告通过各种途径都无法解除的情况下，现在又想通过法院诉讼解除掩盖其非法目的，获取更大利益，本代理人认为法院也不可能保护原告的这种非法目的。原告如此得逞，当事人的权益从何得到保护，法律的尊严从何得以体现？

二、原告以被告只向其交付30万元定金再也没有交纳其他款项为由称被告未能履行合同而违约，所以请求解除合同。这是原告在被告没有任何违约情况下，实在找不出理由，就以此不存在的事实，自己捏造的事实，要求解除合同，显然于法无据。

本案被告于协议签订的当日就向原告支付定金30万元，截止到2010年12月被告陆续共支付款项13笔金额为286万元。这有原告向被告出具的收据为证，白纸黑字写得清清楚楚，原告就连摆在眼前的事实都要否认，不承认，其居心何在。原告就以此想解除合同天理难容。

三、即使被告只交付定金30万元，原告也无权要求解除合同，只能要求被告继续履行合同，支付房屋价款，只要当被告在原告催告后拒不给付款项，被告无履行能力时原告可以请求解除合同。因为双方合同并没有约定如果被告没有交付其他款项时原告可以立即解除合同。

四、被告已经按照合同约定向被告支付购房款286万元，已经超额支付房款，不存在任何违约行为，原告不得要求解除合同。

  按照双方签订的协议第二条约定：原告将位于巴楚县风花幼儿园开发的多金花园二期项目的主楼3至8层和副楼3层-6层以单价1700元／平方米出售被告，在房屋建成交付给被告时，被告支付房款最多不超过所购房屋总房款30%，剩余70%向银行按揭贷款，手续由原告办理。根据当时的建房图纸显示被告所购的几层房屋总面积只有5399平米，所购房屋的总价款为917万元，建成交付时被告支付不超过所购房总价款30%即275万元，被告只要向原告支付275万元就以完全履行，可被告支付了286万元，已经超额履行合同。

根据《合同法》第九十四条规定： 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

本案合同履行过程中即不存在不可抗力，被告也从未说不履行合同或不履行合同主要义务，或者出现被告迟延履行义务，经催告后合理期限拒不履行，更不存在被告迟延履行致使合同目的不能实现的。既然双方所签订的合同既无法定解除的情形，又无合同约定解除条件的情形，原告依据何种法律规定要求法院判决解除合同呢？

另外提请法庭注意的是假设本案被告逾期支付首付款的大部分房款，原告要求解除合同也是有条件的，根据相关的法律规定也是经书面催告后3个月被告拒不履行方可成立。即原告要求解除合同的条件能够成立必须具备两个条件：一是首付款大部分房款被告没有交付；二是经催告后至少3个月被告没有履行的。本案所有的解除条件都不成立，无从谈起解除合同。

四、关于房屋的面积。

合同签订后，反诉被告委托乌鲁木齐银河建筑勘察设计院对整栋楼层进行房屋施工设计，依据设计的图纸显示属于被告所有的房屋面积为5399.78平方米。施工图纸作为施工的唯一依据，面积当然是以图纸约定的为准，按照法律规定误差也不超过3%，如超过也是无偿归被告。当然至今原告从未提出面积增大等事宜，只能按照设计图纸的面积计算面积。

五、原告至今未将建成的房屋交付给被告经营使用已经严重违约，理应按照合同的约定向被告支付违约金572万元。同时履行将房屋按照合同约定标准交付给被告使用和所有。

    根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

根据合同法的规定原告不但应当按照合同约定向被告支付违约金，还必须继续履行将房屋交付给被告的义务。依照双方2009年7月14日签订的合同第六条的约定：即“甲方需要在2010年12月31日以前将现房交付给乙方（保证水（上水和下水），暖，电（以施工图纸为标准）三通能够正常使用，甲方安装两架电梯和消防设施及验收和合格手续，甲方按照三星级酒店标准施工，如未按期交付，双倍赔偿乙方的损失。”那么原告方至今未将建好的房屋按照三星级宾馆条件交付给被告，已经逾期达一年零三个月的时间，给被告造成重大损失。而且被告按照合同的交付时间以为原告按时交付房屋，并为宾馆的装修购进各种材料价值达200多万元，如今水泥因存放时间长已经过期不能使用，瓷砖、空调等均已付款订购，现由于原告未将建成的宾馆交付给被告，这些材料均无法使用，直接造成损失达200多万元，被告将另行起诉向原告索赔。

　综上所述，原告要求解除合同没有事实依据和法律依据，本案证据充分证明是原告看到后期房价上涨后，想要无理单方撕毁合同，这种违法和违约行为是法律坚决打击的，法律必须维护正常稳定的经济秩序，就如本案必须保护被告拥有的合法权益。原告已经违约，除了将房屋按照合同约定交付给被告外，还应向原告支付逾期交房的违约金572万元。

此致

中级人民法院

代理人：新疆正嘉律师事务所 胡志翔律师

2012-3-23